L’immobilier industriel de l’Ouest-de-l’Île dans l’économie canadienne actuelle, septembre 2023

^{Photo extraite du site rosefellow.com}

^{Un article de John Burrascano, commissaire industriel, PME MTL Ouest-de-l’Île, rédigé le 1er septembre 2023.}

Nous assistons à un changement dans le marché de l’immobilier industriel de Montréal et de l’Ouest-de-l’Île par rapport à l’explosion de la demande pour ce type d’espace pendant la pandémie. La demande est toujours présente, mais moins forte, et le ralentissement de l’économie provinciale du Québec apporte un soutien de plus en plus faible à cette classe d’actifs.

Le portrait économique global du Québec

Au milieu de l’année 2023, les rapports sur les perspectives macroéconomiques pour la province de Québec du Mouvement des Caisses Desjardins, de la Banque Royale du Canada et de la Banque Scotia tendent tous vers la même conclusion : le ralentissement économique actuel de la province s’accentuera d’ici la fin de l’année. La légère récession attendue n’a été que retardée et est actuellement ressentie davantage par les entreprises que par les consommateurs.

Depuis le début de 2023, la croissance économique du Québec a été plus lente que dans le reste du Canada. Mais le Canada aussi, cependant, commence à montrer des signes de ralentissement économique. Bégin et Boulais-Préseault (2023 : 1) affirment que « l’économie du Québec s’avère relativement faible depuis le début de l’année. La croissance trimestrielle annualisée du PIB réel de 1,7 % au premier trimestre est inférieure à celle de 3,1 % au Canada, surtout en raison de la faiblesse des exportations... le Québec devrait être au bas du classement provincial cette année selon nos plus récentes prévisions ».

Une croissance de la population et de l’emploi inférieure à celle du reste du Canada, une baisse de la construction résidentielle ainsi que des investissements commerciaux et des exportations internationales inférieurs à ceux du reste du Canada n’augurent rien de bon pour la province.

La vigueur des dépenses de consommation a permis à l’économie québécoise de garder la tête hors de l’eau, grâce à l’augmentation des revenus des particuliers et à l’aide financière supplémentaire du gouvernement du Québec à la fin de 2022, soit entre 400 $ et 600 $ par contribuable, que l’on peut appeler le paiement québécois d’allègement de l’inflation. En outre, les niveaux d’emploi restent élevés.

Néanmoins, l’économie québécoise subit d’importants changements, à commencer par un ralentissement inquiétant de la croissance de l’emploi. Le Québec a créé 84 000 nouveaux emplois au cours de la deuxième partie de l’année 2022, mais au cours de la première moitié de l’année 2023, il n’a créé que 34 000 emplois sur les 290 000 emplois générés à l’échelle nationale (Mouvement Desjardins, 25 juillet 2023 : 7).

Les autres facteurs contribuant à freiner la performance économique de la province sont les taux d’intérêt plus élevés, qui limitent les niveaux d’emprunt des ménages, et l’aide financière du Québec pour les particuliers, qui n’est plus attendue pour lutter contre l’inflation.

Selon Desjardins (22 juin, 2023: 10-11), le scénario économique difficile actuel a entraîné une augmentation des faillites d’entreprises au-delà des niveaux antérieurs à la pandémie au Québec, notamment dans les secteurs de l’économie qui ont été touchés négativement par la crise sanitaire, comme le commerce de détail, l’hébergement et les services de restauration. Les faillites sont également en hausse dans l’industrie de la construction en raison d’une demande globale moindre pour les projets résidentiels. Rana (2023) indique qu’au niveau national « le secteur de la construction a perdu plus d’emplois que tous les autres grands secteurs, suivi par l’administration publique, l’information, la culture et les loisirs, ainsi que les transports et l’entreposage ».

Un ralentissement anticipé des dépenses de consommation devrait éroder davantage la position économique de la province au cours des prochains trimestres.

Bien que nous ayons réussi à éviter une récession jusqu’à présent, tout indique que la situation de l’économie provinciale va empirer avant de s’améliorer.

À ce stade, il y a espoir de reprise économique en 2024. Elle se produira probablement dans la seconde moitié, si les taux d’intérêt diminuent et si l’économie nord-américaine et les autres économies mondiales se renforcent, en particulier la Chine, qui connaît actuellement un ralentissement.

À titre de référence, n’oublions pas que dans l’histoire économique récente, avant la pandémie, les principales économies mondiales qui affichaient un PIB annuel de 2 % étaient considérées comme bonnes dans une économie mondiale généralement plus lente. Le taux de 2 % de PIB est bien loin de la croissance économique nationale souhaitée. Le tableau 1 ci-dessus montre que, à part la Chine, le Canada, le Québec et d’autres économies mondiales importantes sont actuellement en difficulté économique et que la situation ne devrait pas s’améliorer d’ici 2024.

Marché des bâtiments industriels à Montréal et dans l’Ouest-de-l’Île

Dans notre rapport précédent daté du 15 juin de cette année, il a été confirmé que le marché industriel de Montréal et de l’Ouest-de-l’Île connaissait un changement quant à la demande de bâtiments industriels à louer ou à acheter par rapport à la demande explosive pour ces locaux au cours de la pandémie. Les investissements dans de telles structures ont également diminué en raison des nombreuses hausses de taux d’intérêt par la Banque du Canada. Il a également été rapporté que le taux d’inoccupation industriel a légèrement augmenté et que les taux de location ont continué d’augmenter, mais le prix des bâtiments  industriels dans la grande région métropolitaine (GRM) était à la baisse. Dans l’ensemble, pour la première moitié de 2023, le marché industriel peut être décrit comme restant actif mais à des niveaux en baisse.

Dans la deuxième partie de cette année, tout indique que le marché industriel de la GRM est en train de se stabiliser.

Tarification²

En ce qui concerne le coût de location d’une installation industrielle dans l’Ouest-de-l’Île (incluant Lachine, Saint-Laurent et Vaudreuil), au deuxième trimestre de 2022, le taux brut moyen demandé par pied carré était de 17,50 $ et a augmenté à 22,20 $ au deuxième trimestre de 2023, soit une hausse de 26,9 %.

À titre comparatif, pour la GRM, au deuxième trimestre de 2022, le taux de location brut par pied carré s’établissait à 17,28 $, et au deuxième trimestre de 2023, ce taux est passé à 21,25 $, soit une augmentation de 23,0 %.

En ce qui concerne le coût d’achat d’une installation industrielle dans l’Ouest-de-l’Île (y compris Lachine, Saint-Laurent et Vaudreuil), au deuxième trimestre de 2022, le prix moyen demandé était de 231,37 $ le pied carré. Ce prix est passé à 290,83 $ au deuxième trimestre de 2023, soit une hausse de 25,7 %.

À titre de référence, pour la GRM, le prix de vente moyen demandé pour un bâtiment industriel était de 211,54 $ le pied carré au deuxième trimestre de 2022 et de 244,89 $ au deuxième trimestre de 2023, soit une hausse de 15,8 %.

Taux d’inoccupation industriel³

Le taux d’inoccupation industriel pour l’Ouest-de-l’Île (excluant Lachine, Saint-Laurent et Vaudreuil) au deuxième trimestre de 2022 s’établissait à 0,1 %. Un an plus tard, au deuxième trimestre 2023, ce taux est passé à 1,2 %.

Dans le cas de Lachine, le taux d’inoccupation industriel se situait à 0,4 % au deuxième trimestre de 2022 et a augmenté légèrement à 0,5 % au deuxième trimestre de 2023.

À titre de référence, le taux d’inoccupation industrielle pour la GRM au deuxième trimestre de 2022 était de 0,6 % et a augmenté à 1,4 % au deuxième trimestre de 2023.

Tendances actuelles du marché

Au cours du deuxième trimestre de cette année, les loyers moyens demandés ont continué à augmenter dans la GRM, mais à un rythme plus lent.

Il y a plus de bâtiments industriels sur le marché. Cela peut amener les propriétaires de biens industriels à diminuer les taux de location demandés.

La vente de bâtiments industriels au deuxième trimestre de cette année a été très lente, principalement en raison des récentes hausses de taux d’intérêt et des mauvaises perspectives économiques générales du Québec.

CBRE^2b indique qu’à cause de l’incertitude économique actuelle, des quantités importantes d’espace de sous-location de type industriel sont arrivées sur le marché, enregistrant une augmentation de 144,5 % depuis le T1 2023 de ce type d’espace sur le marché. Le même rapport souligne qu’il y a eu un nombre important de constructions d’immeubles industriels dans la GRM. On pourrait en conclure que cela atténuerait le manque actuel d’espace industriel sur le marché. Au contraire, une grande partie de la construction a lieu en dehors de l’île de Montréal. Par conséquent, les locataires à la recherche d’un espace industriel sur l’île peuvent continuer à avoir des difficultés à en trouver un, en particulier de plus petite superficie.

On s’attend à une nouvelle hausse du taux d’inoccupation industrielle dans la GRM.

^{[1] Source : Mouvement Desjardins, 2023. « Plusieurs banques centrales s’impatientent et signalent d’autres hausse de taux d’intérêt », Prévisions économiques et financières, Études économiques Desjardins, 22 juin 2023, page 2.}

^{[2] Source : CBRE Recherche, 2022. « Le marché industriel de Montréal tient son bout », Statistiques-Montréal Industriel,  T2 2022, page 5.}

^{[2b] Source : CBRE Recherche, 2023. « Les indicateurs tendent vers une hausse de la disponibilité et une décélération   des loyers », Statistiques-Montréal Industriel, T2 2023, pages 2-3, 5.}

^{[3]  Source : Colliers International, 2022. Rapport sur le marché industriel de Montréal, T2 2022, page 3.}          

      ^{Source : Colliers International, 2023. Rapport sur le marché industriel de Montréal, T2 2023, page 3.}

Bibliographie

Banque Royale du Canada, 2023. « L’économie canadienne dépasse les attentes, mais pour combien de temps? », Économie et marchés, Services économiques de RBC, 8 juin 2023. Récupéré en ligne le 14 août 2023.

Banque Scotia, 2023. « Les provinces font fi des hausses de taux. Or, l’édifice commencent à se lézarder », Perspectives provinciales, Études économiques Scotia, 27 juin 2023.

Bégin, Hélène et Maëlle Boulais-Préseault, 2023. « Pourquoi l’économie du Québec affiche-t-elle moins de vigueur que celle du Canada? », Point de vue économique, Études économiques Desjardins, 17 aoȗt 2023.

CBRE, 2022. « Le marché industriel de Montréal tient son bout », Statistiques-Montréal Industriel, T2 2022.

CBRE, 2023. « Les indicateurs tendent vers une hausse de la disponibilité et une décélération des loyers », Statistiques-Montréal Industriel, T2 2023.

Colliers International, 2022. Rapport sur le marché industriel de Montréal, T2 2022.

Colliers International, 2023. Rapport sur le marché industriel de Montréal, T2 2023.

Mouvement Desjardins, 2023. « Plusieurs banques centrales s’impatientent et signalent d’autres hausse de taux d’intérêt », Prévisions économiques et financières, Études économiques Desjardins, 22 juin 2023.

Mouvement Desjardins, 2023. « Perspectives provinciales : la reprise du marché de l’habitation modifie le classement provincial de croissance... pour le moment », Point de vue économique, Marc Desormeaux et Hélène Bégin, Études économiques Desjardins, 25 juillet 2023.

Rana, Uday, 2023. « Le Canada perd des dizaines de milliers d’emplois dans le secteur de la construction », Global News, 10 août 2023. Récupéré en ligne le 16 août 2023.