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L'immobilier industriel de l’Ouest-de-l’île et l’économie canadienne actuelle

Un article de John Burrascano, commissaire industriel, immobilier à PME MTL Ouest-de-l'Île.

Le marché immobilier industriel de Montréal, qui était stagnant depuis plusieurs années, est en ébullition depuis 2016 et il promet de conserver sa chaleur pendant au moins 12 à 18 mois. Cela alors que l’économie générale du Canada, l’économie du Québec et la plupart des économies internationales doivent lutter pour croître et progresser.

Aperçu global de l’économie et de la pandémie

Benoit Durocher1 indique que le Canada, au cours du troisième trimestre de 2021, a affiché un taux de croissance réelle du PIB plus élevé que prévu, soit une croissance de 5,4 pour cent (annualisée trimestriellement). Au fur et à mesure de la levée des restrictions liées à la COVID-19 au cours des mois d’été, les consommateurs ont recommencé à dépenser, en particulier dans les services d’hébergement et d’alimentation. En fait, on considère que les dépenses des consommateurs ont grandement contribué à la croissance de l’économie lors du troisième trimestre.

Toutefois, même si l’économie mondiale mondiale s’est améliorée au cours des derniers trimestres, la crise de la COVID-19 n’est pas terminée, ce qui continue à avoir des effets sur l’économie.

Pour une meilleure idée des attentes en matière de reprise et de rendement économique, voici un tableau des prévisions pour les taux de croissance réelle du PIB pour des territoires sélectionnés :

Pour tous les territoires sélectionnés, on prévoit une nette diminution de la croissance économique entre le moment présent et 2023. Les variantes inconnues qui pourraient survenir posent un risque continu important, autant pour l’économie mondiale que pour celle du Québec, et il y a de nombreux obstacles à franchir avant d’atteindre une reprise complète.

Le Mouvement Desjardins2 indique que, pour 2021, le Québec a affiché un taux de croissance réelle du PIB de 6,3 pour cent. Il s’agit du meilleur rendement au Canada. Cependant, en raison des restrictions liées à la santé publique, on s’attend à un ralentissement de l’économie du Québec dans la première moitié de 2022.

Il continue d’y avoir des lacunes dans la chaîne d’approvisionnement, qui ont pour effet de retarder la fabrication, d’augmenter les frais d’expédition internationaux des marchandises et les inefficacités. Il y a en plus les augmentations notables des prix du pétrole, du gaz naturel et des produits de base qui ont fait grimper les taux d’inflation à l’échelle mondiale. Le Mouvement Desjardins3 ajoute que l’inflation, à court terme, constitue un grave problème pour l’économie américaine. Dans le cas du Canada, en octobre 2021, le taux d’inflation a atteint 4,7 pour cent, du jamais vu depuis 2003, et est censé atteindre un sommet dans les mois à venir puis commencer à décroître progressivement. Dans la province de Québec, l’inflation s’est amplifiée graduellement depuis le début de 2021 et elle accélère selon un rythme plus rapide que dans l’ensemble du Canada, mais on s’attend à une légère baisse au cours de l’année 2022, qui la ferait passer de 3,8 % en 2021 à un taux prévu de 3,2 % en 2022.

Les prévisions indiquent que le taux de croissance réelle du PIB de la province de Québec sera plus faible en 2022. La réouverture du secteur des services aidera l’économie globale du Québec mais les problèmes de chaîne d’approvisionnement auront un effet négatif sur la demande des consommateurs pour certains produits essentiels, par exemple ceux de l’industrie automobile, qui a été durement touchée, ainsi que certains électroménagers et appareils électroniques. Les prix plus élevés des maisons et les taux d’intérêt plus importants anticipés freineront la demande dans ce domaine, ce qui explique encore mieux le ralentissement prévu de l’économie du Québec en 2022.

En janvier 2022, la Banque du Canada n’a pas augmenté son taux directeur, mais elle a l’intention de le faire quatre ou cinq fois au cours de l’année.

La pandémie et le marché de la construction industrielle à Montréal et dans l’Ouest-de-l’île

Les investisseurs et les utilisateurs des bâtiments industriels ont encore de la difficulté à trouver des installations adéquates pour mener leurs affaires et ceux qui ont la chance de trouver de tels espaces doivent payer des prix très élevés pour en faire la location ou l’achat.

Les dernières indications montrent que la demande d’espaces industriels de la part des utilisateurs et des investisseurs ne ralentit pas et on s’attend à ce que ce niveau de demande persiste pendant encore au moins 12 mois. Selon CBRE4, les utilisateurs doivent commencer à chercher un espace de 2 à 3 ans avant un déménagement. Les demandeurs principaux d’espaces industriels sont toujours le cybercommerce, la logistique, la logistique 3PL, ainsi que les entreprises de nourriture et de boisson.

Il a été reconnu que, en raison de l’insuffisance des approvisionnements et des prix plus élevés des produits industriels, une grande partie de l’attention s’est déplacée vers les zones situées en périphérie de Montréal, et plus particulièrement vers la Rive-Sud.

À moyen terme, on s’attend à ce que la demande continue de surpasser l’offre en matière d’espaces industriels.

Prix

Colliers International5 indique que la quantité limitée des espaces industriels existants s’est traduite par un loyer net demandé moyen de 9,23 $ le pied carré dans la grande région métropolitaine de Montréal lors du quatrième trimestre de 2021. Ce prix est une moyenne de tous les types d’espaces industriels locatifs. Pour l’Ouest-de-l’île, excluant Lachine, le loyer net moyen était de 10,95 $ le pied carré. Pour Lachine, il était de 7,69 $ le pied carré.

En ce qui concerne le prix de vente demandé moyen, le même rapport précise que, lors du T4 de 2021, le prix d’un bâtiment industriel avec une hauteur libre de moins de 18 pieds était de 146 $ le pied carré à l’achat à Montréal; pour une hauteur libre de 18 à 24 pieds, le prix était de 204 $ le pied carré et pour un bâtiment avec plus de 24 pieds de hauteur libre, le prix atteignait 221 $.

Les prix des terrains industriels continuent d’augmenter dans l’Ouest-de-l’île.

Taux d’inoccupation

Lors du quatrième trimestre de 2020, le taux d’inoccupation industriel pour l’Ouest-de-l’île était de 1,0 pour cent6. Lors du quatrième trimestre de 2021, le taux était descendu à 0,7 pour cent.

Pour Lachine, le taux d’inoccupation était de 1,5 pour cent lors du quatrième trimestre de 2020, et était remonté un peu, atteignant 2,0 pour cent lors du quatrième trimestre de 2021.

En guise de référence, le taux d’inoccupation pour la grande région métropolitaine de Montréal lors du quatrième trimestre de 2021 était de 0,8 %.

Conclusion

La pandémie a contribué au bon rendement du marché industriel de Montréal en accélérant la demande de produits en ligne, ce qui s’est traduit par une augmentation des besoins en matière d’espaces liés à l’entreposage, à la distribution et au transport de marchandises.

Compte tenu du manque d’espace industriel à Montréal et dans l’Ouest-de-l’île et des prix de location et de vente plus élevés qui y sont liés, une attention non négligeable est maintenant accordée aux terrains et espaces industriels situés dans les zones plus périphériques par les utilisateurs et les investisseurs. Un certain soulagement provient de l’achèvement de nouveaux projets de construction industriels, de projets en cours et d’autres à venir, car les développeurs essaient maintenant d’obtenir des terrains dans la totalité de la grande région métropolitaine de Montréal.

Des statistiques récemment publiées indiquent que les taux de croissance réelle du PIB pour les États-Unis, le Canada, le Québec et d’autres territoires sélectionnés montrent une tendance vers une plus faible vitalité économique entre 2021 et 2023.

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Références

CBRE, 2021. « Trop peu de projets en chantier. » Aperçu du marché, Montréal industriel, T2, 2021

Mouvement Desjardins, 2022. « Plusieurs économies sont ralenties par Omicron, mais l’inflation restera élevée encore un certain temps ». Prévisions économiques et financières. Études économiques Desjardins,

Mouvement Desjardins, 2021. « Forte inflation, problèmes d’approvisionnement et nouvelles craintes liées à la pandémie : des incertitudes majeures à l’aube de 2022 ». Prévisions économiques et financières. Études économiques Desjardins

CBRE, 2021. « Trop peu de projets en chantier. » Aperçu du marché, Montréal industriel, T2, 2021

Colliers International, 2021. Rapport du marché industriel de Montréal, T4, 2021

Colliers International, 2020.  Grande région de Montréal, Rapport de marché industriel, T4, 2020

À lire aussi : Entreprise cherche espace à louer en pleine pandémie

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