Bail commercial : cinq choses à savoir avant de signer
Ça y est! Votre entreprise aura bientôt pignon sur rue. Une étape excitante mais, attention, la négociation d’un bail commercial exige de garder la tête froide. Il faut savoir que ce dernier n’est pas soumis aux mêmes règles qu’un bail résidentiel. Il est beaucoup plus complexe et il faut donc bien comprendre chacune des clauses avant de s’engager. Voici des éléments à prendre en considération.
-
S’assurer de la conformité du bail
Il est important de valider les informations contenues au contrat. « La dénomination sociale et l’adresse des différentes parties, locataires et locateur, doivent être exactes et clairement indiquées. Il y a malheureusement souvent des erreurs à ce chapitre, ce qui peut compliquer les choses si le bail est contesté devant la cour », affirme John Burrascano, Commissaire industriel, immobilier, à PME MTL Ouest-de-l’Île.
Toutes les clauses au contrat (la superficie de l’espace loué, le droit ou non de sous-location, la date de début et de fin de bail, etc.) doivent également être validées.
Par ailleurs, l’adoption de la Loi sur la langue officielle et commune du Québec (Loi 96) impose de nouvelles règles aux propriétaires. À partir du 1er juin 2023, les baux commerciaux, comme tout autre contrat, devront être rédigés en français.
-
Bien comprendre l’entente
Bail brut, net, double net, triple net… Il existe différents types de bail commercial qui comportent des services et des frais différents. « Le choix entre l’un ou l’autre relève du locateur en fonction des risques financiers qu’il est prêt ou non à prendre. Le locataire se doit donc de bien comprendre ce à quoi il s’engage pour éviter les mauvaises surprises », conseille John Burrascano.
Avec un bail à loyer brut, le locataire paie un montant mensuel fixe. Les frais liés à l’entretien et à l’exploitation de l’immeuble (taxes, assurances, etc.) sont donc inclus dans le loyer.
En signant un bail net, le locataire doit payer en plus une partie ou la totalité de l’impôt foncier. Un bail supernet (aussi appelé net net ou double net) prévoit le paiement de l’assurance sur l’espace occupé en plus des taxes municipales et du loyer de base. Enfin, avec un bail hypernet (net net net ou triple net), le propriétaire transfère en totalité les coûts d’exploitation de l’immeuble. À noter que ce type de bail s’applique habituellement aux espaces industriels ou de bureaux.
Le bail commercial comprend également diverses clauses concernant les conditions de renouvellement, les besoins en espaces de stationnement, la signalisation, le droit ou non de sous-louer, l’enregistrement du bail, les exigences en matière d’assurance des locataires, etc. Certaines conditions spéciales peuvent aussi être ajoutées. Si, par exemple, l’entreprise utilise une machinerie lourde, le propriétaire pourrait exiger que le locataire assume les coûts pour renforcer ou réparer la dalle du secteur affecté.
« Actuellement, la demande est supérieure à l’offre. Les locataires ont peu de pouvoir de négociation face au bailleur. Il est donc important de bien déterminer ses besoins et ses capacités financières », soutient John Burrascano.
-
Un permis essentiel à obtenir
À Montréal comme ailleurs, un permis d’occupation (aussi appelé certificat d’autorisation d’usage) est nécessaire pour pouvoir exploiter un commerce ou une entreprise. Et il faut se le procurer avant de signer un bail. « Il arrive qu’un propriétaire insiste pour avoir la signature en soutenant que la Ville va assurément octroyer ce permis. Le locataire doit alors se protéger en incluant une clause disant que le bail est soumis à son obtention. Sinon, en cas de refus ou de délai, il risque d’avoir à payer un loyer sans pouvoir occuper l’espace », explique le commissaire industriel.
-
Des garanties exigées
Il est relativement fréquent que le propriétaire d’un espace commercial exige certaines garanties financières à la signature du bail. Il est en droit de demander un dépôt de garantie qui varie d'un mois jusqu’au terme complet du loyer pour couvrir tout défaut de paiement par le locataire. Le bailleur peut aussi exiger un cautionnement personnel ou une lettre de crédit émise par une institution financière.
-
Savoir qui est responsable de quoi
« Les responsabilités de chacune des parties doivent faire l’objet de discussions et être clairement détaillées dans le bail », recommande John Burrascano. Règle générale, le propriétaire est responsable de l’entretien et des réparations à l’enveloppe et à la structure du bâtiment, à la fenestration et au toit de même que de l’aménagement extérieur. Il est aussi tenu de fournir un espace fonctionnel à la date à laquelle le locataire prend possession (incluant l’eau, la plomberie, le chauffage et l’électricité).
Le bail doit aussi préciser qui sera responsable des améliorations locatives, telles que l’ajout ou la suppression de cloisons intérieures, le remplacement de tuiles par un plancher en bois, etc. « Le propriétaire peut décider de s’en charger et d’amortir le coût dans le loyer mensuel, explique Burrascano. Si c’est le locataire qui les prend en charge, il doit avoir l’approbation du bailleur et de la Ville avant l’exécution des travaux. »
Bref, le bail commercial peut contenir plusieurs éléments qui peuvent avoir une incidence sur le développement de votre entreprise. Avant d’y apposer votre signature, demandez les conseils d’un avocat pour bien analyser le document.
Note
Ce texte fournit de l’information générale et ne constitue donc pas un avis juridique. Pour des conseils sur des règles précises, consultez un avocat.