L’immobilier industriel de l’Ouest-de-l’Île dans l’économie canadienne actuelle

Un article de John Burrascano, commissaire industriel, PME MTL Ouest-de-l’Île, rédigé le 15 juin 2023.

Nous semblons être sortis du marasme économique entraîné par la COVID-19, mais nous sommes entrés dans une période d’inflation, avec les taux d’intérêt plus élevés qui y sont associés. Pourtant, l’immobilier industriel de Montréal et de l’Ouest-de-l’Île reste solide. Notre performance économique globale pour le reste de 2023 pourrait toutefois encore réserver des surprises.

Le portrait économique global du Québec

L’économie provinciale du Québec a connu de nombreux hauts et bas en 2022, mais a terminé l’année sur une note positive. À l’heure actuelle, elle est au ralenti et la tendance à court terme est à la baisse. De nombreuses industries ont connu des périodes de dynamisme, puis des périodes de baisse de performance. La construction (résidentielle en particulier) a ralenti et la demande des consommateurs et des entreprises a diminué (Mouvement Desjardins, 24 mai 2023).

Depuis le début de l’année 2023, la croissance économique du Québec est plus lente que celle du reste du Canada; le dynamisme économique du Québec observé à la fin de l’année 2022 n’est plus le même et nous sommes entrés dans une période d’incertitude économique. Cela signifie qu’une contraction de l’économie est attendue alors que les consommateurs ressentent de plus en plus les contraintes liées à la hausse des taux d’intérêt. La baisse des investissements étrangers et des exportations est déjà confirmée (Mouvement Desjardins, 17 mai 2023). Orlando (2023) indique que le PIB du Canada pour le premier trimestre de 2023 était de 3,1 %, tandis que Serebrin (2023) prévoit que le PIB annuel du Québec pour 2023 devrait être de 0,6 %, en baisse par rapport à 2,8 % en 2022.

Il semble que le ralentissement économique attendu déclaré par de nombreux économistes et institutions financières il y a environ un an ait été retardé et ce n’est qu’à partir de maintenant que les consommateurs et les entreprises commenceront à ressentir les véritables effets des taux d’intérêt plus élevés. Une légère récession est plausible.

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Tableau 1 : Croissance du PIB réel pour certaines juridictions^[1]

(P) Prévue; (R) Réelle

(EN %)

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Marché des bâtiments industriels à Montréal et dans l’Ouest-de-l’Île

Colliers International (T1 2023) explique que le marché industriel à Montréal et dans l’Ouest-de-l’Île connaît un changement confirmé en termes de demande pour ce type de produit par rapport aux dernières années. La région du grand Montréal (GRM) éprouve actuellement une baisse de la demande globale d’espaces industriels à louer. De plus, les investissements dans ces propriétés ont également diminué en raison des nombreuses hausses récentes des taux d’intérêt de la Banque du Canada. Un autre changement constaté est une légère augmentation des taux d’inoccupation des locaux industriels. Les taux de location continuent de croître, mais le prix de vente moyen d’une installation industrielle dans la GRM est en baisse.

Dans l’ensemble, au début de 2023, le marché de l’immobilier industriel est toujours actif, mais à un rythme plus lent.

Tarification

Au T4 2022, le taux de location net moyen demandé pour un immeuble industriel dans l’Ouest-de-l’Île (excluant Lachine, Vaudreuil et Ville Saint-Laurent) était de 19,42 $ le pied carré et de 20,48 $ au premier trimestre de 2023, soit une augmentation de 5,5 %^[2].

Pour Lachine, au quatrième trimestre 2022, ce prix était de 16,75 $ le pied carré comparativement à 17,14 $ au premier trimestre de 2023, soit une augmentation de 2,3 %^[2].

À des fins de comparaison, le taux de location net moyen demandé pour la GRM était de 16,17 $ le pied carré au quatrième trimestre 2022 et de 16,71 $ au premier trimestre de 2023, soit une légère augmentation de 3,3 %^[2].

En ce qui concerne le prix de vente moyen d’une installation industrielle, pour l’Ouest-de-l’Île (y compris Lachine, Vaudreuil et Ville Saint-Laurent), les prix étaient de 235,13 $ le pied carré au quatrième trimestre de 2022 et de 242,91 $ au premier trimestre de 2023, ce qui représente une légère augmentation de 3,3 %^[3].

Aux fins de l’analyse comparative, le prix de vente moyen d’une installation industrielle dans la GRM était de 230,49 $ au quatrième trimestre de 2022 et de 222,80 $ au premier trimestre de 2023, ce qui représente une légère baisse de 3,3 %^[3].

Taux d’inoccupation industriel^[4]

Au quatrième trimestre de 2022, le taux d’inoccupation industriel pour l’Ouest-de-l’Île (excluant Lachine, Vaudreuil et Ville Saint-Laurent) était de 0,9 % et s’est maintenu à 0,9 % au premier trimestre de 2023. Comme point de repère, ce taux était de 0,7 % au quatrième trimestre de 2021.

Dans le cas de Lachine, son taux d’inoccupation industrielle se situait à 0,5 % au quatrième trimestre de 2022 et a légèrement diminué à 0,3 % au premier trimestre de 2023.

À titre de comparaison, le taux d’inoccupation de la GRM au quatrième trimestre de 2022 était de 0,6 % et a légèrement augmenté pour atteindre 0,9 % au premier trimestre de 2023.

Sommaire et conclusion

Au cours des trois dernières années, l’économie du Québec et le marché immobilier industriel Montréalais ont traversé une récession économique épuisante comparable à celle des années 1930. Ceci en raison de la crise de la COVID-19.

Plusieurs autres facteurs ont eu des répercussions négatives sur l’économie : une pénurie de main-d’œuvre record, une mise à mal de la chaîne d’approvisionnement, l’invasion russe de l’Ukraine depuis la fin février 2022 et, maintenant, une période d’inflation qui a entraîné des taux d’intérêt plus élevés.

Malgré ces facteurs, tant l’économie provinciale générale que le marché immobilier industriel Montréalais se sont montrés résilients jusqu’à présent.

Cependant, depuis le début de l’année 2023, l’économie québécoise est plus faible par rapport au reste du Canada. Un ralentissement économique est prévu au Québec pour la deuxième partie de l’année et la possibilité d’une légère récession persiste.

Le marché immobilier industriel de Montréal montre un changement par rapport aux normes positives que nous avons connues au cours des dernières années. La demande globale de bâtiments industriels à louer est toujours forte, mais en déclin. Le nombre d’investissements réalisés dans les bâtiments industriels est également inférieur en raison des taux d’intérêt plus élevés. Les prix de location demeurent élevés à cause de l’insuffisance persistante de l’offre de bâtiments industriels, mais le prix d’achat des bâtiments industriels a amorcé une légère baisse dans la GRM.

Dans un avenir rapproché, on peut s’attendre à une légère baisse des prix de location et de vente des bâtiments industriels compte tenu du ralentissement économique escompté. Le taux d’inoccupation industriel montre une stabilité depuis la fin de 2021 dans l’Ouest-de-l’Île et la GRM, mais présentement, une tendance à la hausse pour la GRM est observée.

Bibliographie

Colliers International, 2023. Montréal – Rapport du marché industriel, T1 2023.

Orlando, James, 2023. « Le PIB du Canada rebondit au premier trimestre 2023 », Revue PIB trimestriel canadien (T1 2023). TD Economics, 31 mai 2023. Récupéré en ligne le 2 juin 2023.

Serebrin, Jacob, 2023. « Le Québec réduit les impôts et prédit une baisse de la croissance économique », Canada’s National Observer, 22 mars 2023. Récupéré en ligne le 2 juin 2023.

Mouvement Desjardins, 2023. « Les hausses de taux ont peut-être cessé, mais pas leurs effets économiques », Perspectives économiques et financières. Études économiques Desjardins, 17 mai 2023, page 2.

Mouvement Desjardins, 2023. « Le PIB réel du Québec est resté stable en février », Nouvelles économiques Desjardins. Par Hélène Bégin, économiste principale, 24 mai 2023.