L'immobilier industriel de l’Ouest-de-l’île et l’économie canadienne actuelle

Mémoire de John Burrascano, commissaire industriel, immobilier chez PME MTL Ouest-de-l'Île.

Malgré trois vagues de Covid-19 et la quatrième vague actuelle due au variant Delta, les économies du Canada, du Québec et de Montréal se sont montrées résistantes et ont tenu bon. En conséquence, il y a toujours dans l’Ouest-de-l’île de Montréal une forte demande d’espaces industriels.

Aperçu global de l’économie et de la pandémie

En mars 2020, le Québec et l’ensemble de la planète ont été durement touchés par la Covid-19. Depuis ce moment précis, le fonctionnement de l’économie du Québec a été interrompu à maintes reprises par des mesures gouvernementales de confinement, qui ont été mises en œuvre pour contrôler et combattre la propagation du virus. Pourtant, en février 2021, l’économie du Québec avait récupéré les grandes pertes subies au cours de l’année précédente, l’activité économique de la province atteignant environ 99,4 pour cent de ce qu’elle était un an plus tôt.¹ Ce qui signifie que l’économie s’était dès lors presque complètement rétablie.

Pendant la troisième vague de la pandémie, l’économie canadienne a démontré sa résilience.

Les restrictions gouvernementales en matière de santé publique imposées durant cette vague ont engendré encore une fois un important ralentissement dans le secteur des services, touchant plus particulièrement, dès avril 2021, les secteurs hôtelier, alimentaire et du détail. Les mesures sanitaires ont toutefois eu des effets beaucoup moins graves sur la production des biens, plus spécialement en matière de construction résidentielle.²

Au cours de l’été 2021, le vaste et fructueux programme de vaccination du Canada a engendré une chute significative des taux de contamination de la Covid-19 à la grandeur du pays, permettant aux provinces d’amorcer la relance de leurs économies. Cette situation positive s’est traduite par une amélioration des niveaux d’emploi au Canada en juin, dont au Québec, où nous avons vu un assouplissement progressif de certaines des mesures sanitaires restrictives pour les bars et les restaurants, en particulier, ce qui a contribué à l’amélioration du niveau d’emploi. En juillet, on s’attendait à un renforcement du PIB du Canada et on prévoyait une croissance visible pour le troisième trimestre de cette année en raison de l’assouplissement continu des mesures de santé publique. Mais, en même temps que s’écoulaient les mois de l’été, une menace grandissante est apparue, qui a été nommée variant Delta du virus et considérée comme la quatrième vague de la pandémie. En septembre, les cas de Covid-19 ont de nouveau augmenté, jusqu’à des niveaux inquiétants dans certaines parties du Canada et de la province de Québec.

Pour le moment, la quatrième vague de la pandémie semble plus indulgente que les trois premières, car les économies des pays les plus avancés poursuivent leur course grâce à la vaccination et à la levée graduelle des mesures gouvernementales de protection sanitaire, permettant à la reprise économique de s’installer. Il ne faut cependant pas oublier que, à ce stade, les véritables effets du variant Delta sur l’économie canadienne ne sont pas encore connus.

La pandémie et le marché de la construction industrielle à Montréal et dans l’Ouest-de-l’île

Le deuxième trimestre de 2021 a montré que les utilisateurs des bâtiments industriels ont toujours beaucoup de difficulté à trouver des installations appropriées pour mener leurs affaires et ceux qui ont la chance de trouver les espaces recherchés doivent payer des prix très élevés pour les louer ou les acheter.

La demande d’espaces industriels de la part des utilisateurs et des investisseurs ne ralentit pas et on s’attend à ce que ce niveau de demande ait des répercussions dans la seconde moitié de cette année et que cela se poursuive pendant encore 12 à 18 mois. La situation a atteint un point où, selon CBRE³, les utilisateurs doivent commencer à chercher des espaces 2 ou 3 ans à l’avance. Les principaux demandeurs d’espaces industriels sont encore le cybercommerce, la logistique, la logistique tierce partie (3PL) et les entreprises d’alimentation et de boissons.

Prix

La pénurie d’espaces industriels existants est à l’origine d’un loyer net demandé moyen atteignant 8,24 $ le pied carré dans la grande région métropolitaine de Montréal lors du T2 de 2021³, comparativement à un prix de 7,73 $ le pied carré lors du T4 de 2020⁴ (Ces prix sont une moyenne pour tous les types d’espaces industriels locatifs).

En ce qui concerne le prix de vente moyen demandé, on devait débourser 151,16 $ le pied carré pour acheter un bâtiment industriel à Montréal lors du quatrième trimestre de 2020⁴ et 153,95 $ le pied carré lors du T2 de 2021³.

Les prix des terrains industriels continuent d’augmenter dans l’Ouest-de-l’île.

Taux d’inoccupation

Lors du T4 de 2020, le taux industriel d’inoccupation pour l’Ouest-de-l’île était de 1,0 pour cent⁵. Ce taux a chuté jusqu’au niveau incroyable de 0,6 pour cent lors du T2 de 2021^5.

Pour Lachine, le taux d’inoccupation, qui était de 1,5 pour cent lors du T4 de 2020⁵, a légèrement augmenté pour atteindre 3,5 pour cent lors du T2 de 2021⁵.

Conclusion

Même si la crise de la Covid-19 a été difficile pour les gouvernements et le public en général, elle s’est avérée bénéfique pour la demande immobilière industrielle à Montréal et dans l’Ouest-de-l’île, car elle a fait éclore des demandes supplémentaires considérables en matière d’achat et de location d’espaces industriels afin d’abriter, tout particulièrement, des entreprises de cybercommerce, de logistique, de logistique 3PL, ainsi que d’alimentation et de boissons. Par extension, elle a entraîné une pénurie de produits industriels sur le marché, se traduisant par une augmentation importante des loyers nets demandés, du prix de vente de ces installations, ainsi que des coûts des terrains industriels.

L’absence de construction à grande échelle de nouveaux bâtiments industriels a pour effet d’aggraver la situation en matière de prix, et les utilisateurs et les investisseurs peuvent s’attendre à débourser encore plus pour cette catégorie d’actifs.

Il existe un très grand besoin en matière de construction de nouveaux bâtiments industriels dans la grande région de Montréal. Le problème actuel est la pénurie de terrains adéquatement zonés, qui oblige plusieurs entrepreneurs à construire à l’extérieur du grand Montréal.

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Références

Mouvement des Caisses Desjardins, 2021. « Où en est l’économie du Québec après un an de pandémie? » Point de vue économique. Par Joëlle Noreau, économiste principale. Desjardins, Études économiques, 9 juin 2021.

Mouvement des Caisses Desjardins, 2021. « L’économie canadienne se montre plus résiliente que prévu face à la troisième vague. » Nouvelles économiques. Par Mikhael Deutsch-Heng, macroéconomiste. Desjardins, Études économiques, 30 juin 2021.

CBRE, 2021.  « Trop peu de projets en chantier. Aperçu du marché, Montréal industriel, T2 2021. »

CBRE, 2020. « A Year in Review : Montréal Industrial Sets New Benchmarks. »  Aperçu du marché, Montréal industriel, T4 2020.

Colliers International, 2020. « Grande région de Montréal, Rapport de marché industriel, T4 2020. »