Situation de l’immobilier industriel de l’Ouest-de-l’Île dans le contexte économique actuel au Canada

Rapport de John Burrascano, commissaire industriel

L’économie dans son ensemble, au Canada et au Québec, a subi un recul marqué tandis que la pandémie continue de faire des ravages. En ce qui concerne l’immobilier commercial à Montréal, les secteurs des bureaux et du commerce de détail ont subi d’importants revers. D’autre part, le secteur de l’immobilier industriel n’a cessé de nous surprendre pendant la deuxième vague, s’étant révélé actif sur le plan de la demande et très résistant face à la pandémie.

En résumé, le marché de l’immobilier industriel s’en sort plutôt bien, malgré un climat commercial mondial inhabituel. La campagne de vaccination en cours permet toutefois d’entrevoir l’avenir avec optimisme.

Aperçu de la conjoncture économique globale dans le contexte de la pandémie

Au deuxième trimestre de 2020, de nombreuses économies dans le monde ont commencé à se remettre tranquillement de la première vague de la pandémie, notamment en Europe, en Asie, aux États-Unis, au Canada et au Québec. Toutefois, vers le début du mois d’octobre, la deuxième vague de la pandémie a contraint les gouvernements à imposer de nouvelles mesures sanitaires afin de lutter contre la propagation de la maladie, tandis que les économies avancées du monde entier ne s’étaient pas encore remises de la première vague. Au moins, les nouvelles mesures de santé publique appliquées par les autorités afin de protéger le public ont été déterminées de manière à moins plomber l’économie que les confinements généralisés très stricts de la première vague. C’est dans ce même état d’esprit que les autorités de la province de Québec ont abordé la deuxième vague. À l’approche de 2021, tous avaient compris que le resserrement des mesures sanitaires en réaction à la nouvelle vague de la pandémie risquerait d’avoir des conséquences graves sur l’économie.

En novembre dernier, l’annonce très attendue de l’arrivée des vaccins contre la COVID-19 a insufflé un vent d’espoir dans la population et il est apparu comme une évidence que la deuxième vague entravait la croissance économique et que les vaccins devraient entraîner un rebond, ici comme ailleurs.

Au Québec, les mesures sanitaires en vigueur depuis octobre 2020 ont été prolongées jusqu’au 11 janvier 2021, ce qui a eu un impact négatif sur les résultats du dernier trimestre de 2020 et du premier trimestre de 2021.

Au Canada et aux États-Unis, une politique monétaire clé a été adoptée afin de maintenir les taux d’intérêt et l’inflation à un faible niveau, dans le but de permettre aux économies de ces pays de se redresser jusqu’en 2023.

À la mi-décembre 2020, la situation économique sombre perdurait, principalement en raison du resserrement nécessaire des mesures sanitaires. Au Québec et dans de nombreux pays du monde, il était estimé que ces mesures nuiraient à l’économie, mais qu’une vaccination à grande échelle permettrait une relance vers la mi-2021.

Le tableau ci-dessous présente une prévision de l’évolution du PIB pour le Canada et le Québec. Ces chiffres indiquent que les deux économies devraient enregistrer de meilleurs résultats cette année.

                                  EMPLACEMENT

                                  CANADA                                QUÉBEC

2020                            -5,7                                       -5,3

2021                             4,1                                        4,5

2022                             3,7                                        2,8

Source : Mouvement des caisses Desjardins, décembre 2020.

Le secteur de l’immobilier industriel n’a cessé de nous surprendre pendant la deuxième vague, s’étant révélé actif sur le plan de la demande et très résistant face à la pandémie.

Situation de l’immobilier industriel de l’Ouest-de-l’Île dans le contexte économique actuel au Canada

Dans son Rapport du marché industriel du quatrième trimestre de 2020 pour Montréal, Colliers International confirme que tandis que le marché pour les bureaux et les commerces de détail a connu un déclin d’activité général, le secteur industriel a connu une hausse marquée de la demande et a fait preuve d’une incroyable résilience durant la pandémie de 2020, principalement en raison de l’augmentation de la demande d’espace de la part des commerçants en ligne. Dans le même rapport, Colliers révèle un taux d’inoccupation très faible de 1,4 % au quatrième trimestre de 2020 dans la grande région de Montréal, comparativement à 1,9 % à la même période en 2019 (Colliers International, 2019 : 3).

Au quatrième trimestre de 2020, le taux d’inoccupation dans l’Ouest-de-l’Île a été étonnamment bas à 1,0 %, et tout aussi impressionnant à Lachine, à 1,5 % (Colliers International, 2020 : 3).

Dans son rapport Aperçu du marché du quatrième trimestre de 2020 pour le marché industriel de Montréal, CBRE relève une source secondaire de demande sur le marché immobilier industriel, à savoir le secteur de l’alimentation et les épiceries en ligne. Le rapport révèle également qu’à la fin de 2020, la pénurie de produits immobiliers industriels a propulsé les taux de location moyens nets à un niveau record de 7,73 $ le pied carré, comparativement à 5,33 $ le pied carré au quatrième trimestre de 2015. Au quatrième trimestre de 2020, le prix de vente moyen d’un immeuble industriel était de 151,16 $ le pied carré, comparativement à 111,24 $ à la même période de 2019 (CBRE, 2019 : 1).

Les taux d’inoccupation vont continuer à baisser, les taux de location et les prix de vente vont continuer d’augmenter

Les indications présagent une progression de l’économie mondiale et canadienne en 2021. D’ici la fin du premier semestre, les économies mondiales devraient s’améliorer en corrélation avec l’intensification des efforts de vaccination contre la COVID-19. La reprise prévue dans la plupart des secteurs de l’économie et la performance globale de l’économie canadienne et québécoise qui en découle devraient encourager et soutenir la demande d’espaces industriels à Montréal.

En raison de la pénurie actuelle de produits immobiliers industriels et de l’insuffisance de nouvelles constructions de bâtiments industriels à l’horizon, les taux d’inoccupation vont poursuivre leur tendance à la baisse, tandis que les taux de location moyens et les prix de vente de ces bâtiments vont, selon toute probabilité, continuer d’augmenter.

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Références

CBRE. « Retour sur 2019 : Explosion des valeurs et contraction rapide de la disponibilité », Aperçu du marché – Marché industriel du Grand Montréal, T4 2019, p. 1.

CBRE. « Retour sur 2020 : Le marché industriel établit de nouvelles normes », Aperçu du marché – Marché industriel du Grand Montréal, T4 2020.

Colliers International. Grande région de Montréal – Rapport de marché industriel, T4 2019, p. 3.

Colliers International. Grande région de Montréal – Rapport de marché industriel, T4 2020.

Desjardins. Prévisions économiques et financières, « 2021 : ici comme ailleurs, les campagnes de vaccination entraîneront un rebond de la croissance économique », Études économiques, 18 décembre 2020, tableau 1, p. 2.