L'immobilier industriel de l’Ouest-de-l’Île de Montréal - Octobre 2022

Un article de John Burrascano, commissaire industriel, immobilier à PME MTL Ouest-de-l'Île.

Au cours des deux dernières années, nous avons vécu la crise économique la plus importante depuis les années 1930, suivie d’une économie en ébullition qui a eu pour effet d’accélérer une pénurie de main d’œuvre brisant tous les records et, maintenant, il y a de grandes inquiétudes quant à un basculement dans une récession. Mais que signifie tout cela pour le marché immobilier industriel de Montréal et de l’Ouest-de-l’Île?   

Aperçu global de l’économie et de la pandémie

L’élimination de la plus grande partie des mesures gouvernementales de santé publique reliées à la COVID-19 par les gouvernements du Québec et du Canada a permis aux économies d’exceller. Nous ne devons cependant pas oublier que notre société s'adapte toujours à la vie avec la COVID-19. Ce qui signifie que notre bien-être économique est dépendant de son évolution. Notre rendement économique immédiat est également lié à la guerre en Ukraine, aux limites inhérentes aux chaînes d’approvisionnement internationales, ainsi qu’à la montée de l’inflation et aux hausses des taux d’intérêts, ce qui a un impact sur la demande des ménages et des entreprises en matière de biens et de services.

En ce qui concerne plus particulièrement la province de Québec, Services économiques TD¹ a conclu que, considérant le lent démarrage lors des premiers mois de 2022 causé par le variant Omicron,

le début de l’année peut être généralement décrit comme étant un bon départ global pour toute l’industrie.En fait, l’économie du Québec a surpassé la performance de 3,1 % du Canada en matière de PIB, atteignant 6,9 % lors du premier trimestre de cette année, selon l’Autorité des Marchés Financiers.

Malgré cela, le rapport des Services économiques TD stipule que « …nous nous attendons à ce que le Québec subisse un ralentissement significatif au début de la seconde moitié de l’année, car les taux d’intérêts croissants et l’inflation élevée pèsent lourdement sur les dépenses des ménages et des entreprises. » La bonne nouvelle est que ce même rapport fait savoir que des indicateurs économiques clés montrent que le ralentissement économique aura un impact moindre sur notre province que sur le reste du Canada. Deloitte³ avait fait en juin les prévisions suivantes « …nous évaluons la possibilité d’un ralentissement à 60 %, comparativement à 40 % pour une récession… La modélisation économique suggère qu’un ralentissement prononcé est le scénario le plus probable… ».

La Société des Caisses Desjardins⁴ est d’accord, car l’institution est d’avis que la hausse des taux d’intérêts mènera à un ralentissement économique et à une légère récession au Canada en 2023. D’autres très récents rapports vont dans le même sens, en confirmant que l’économie mondiale continue de ralentir et que les risques de récession se font sentir à la grandeur de la planète.

Le tableau suivant indique qu’on prévoit, dans tous les territoires sélectionnés, un déclin clair et important en matière de croissance économique entre le moment présent et l’année 2023.

La pandémie et le marché de la construction industrielle à Montréal et dans l’Ouest-de-l’Île

Il est difficile de savoir si, et comment, les effets de la COVID-19 affecteront l’économie et le secteur immobilier en général d’ici la fin de l’année et au début du premier trimestre de 2023. Néanmoins, pour le 10^e trimestre consécutif, le taux d’inoccupation industriel est en-dessous de 2,0 % pour la grande région métropolitaine (GRM) de Montréal^5.

Il a été confirmé par JLL⁵ que, cependant, pour la première fois depuis longtemps, il y a des signes apparents d’une diminution de la demande de location d’espaces industriels dans toute la GRM, en raison de la hausse continuelle des tarifs de location nets et, selon Colliers International⁶, d’une pénurie d’espaces industriels à louer. De plus, JLL⁵ précise qu’une grande activité a lieu au niveau du marché industriel dans diverses régions de la Rive-Nord et de la Rive-Sud de Montréal, près de 6,5 millions de pieds carrés d’espaces industriels étant présentement en construction dans ces régions. Les entreprises désirant louer des installations industrielles pourraient trouver un certain réconfort dans le fait que de nombreux bâtiments, qui sont construits spécifiquement pour ce marché, seront achevés bientôt.

La pandémie a accéléré la montée du modèle de travail hybride. Cela a incité la plupart des propriétaires d’entreprises à reconsidérer leurs besoins en matière d’espaces. Cette situation a été particulièrement évidente pour les activités commerciales nécessitant 100 % d’espaces de bureau. Plusieurs de ces propriétaires corporatifs n’ont pas renouvelé leurs baux ou ont cherché des espaces plus petits.

Bien que la demande globale d’espaces industriels soit présentement en train de faiblir, la demande pour l’achat ou la location de tels espaces est restée extrêmement forte tout au long de la pandémie.

La partie bureau des espaces industriels a également été reconsidérée par les propriétaires corporatifs, et certains pourraient avoir décidé de réduire leurs besoins en matière de pieds carrés de bureau. Cependant, la demande élevée pour les espaces industriels actuels est demeurée quasiment la même. Tout indique que le modèle de travail hybride est là pour rester et que les entreprises qui ont décidé d’adopter ce modèle de travail nécessiteront en règle générale moins d’espaces de bureau mais que les espaces de bureau conservés feront l’objet d’une utilisation plus intense et plus diversifiée.

Prix

Lors du quatrième trimestre de 2021, Colliers International⁷ avait indiqué que la quantité limitée des espaces industriels existants s’était traduite par un loyer net demandé moyen de 9,23 $ le pied carré dans la GRM. Environ 8 mois plus tard, lors du T2 de 2022, le loyer net demandé moyen a grimpé jusqu’à 13,77 $ le pied carré⁶. Il s’agit d’une augmentation de 49,2 %! Ces prix sont une moyenne de tous les types d’espaces industriels locatifs. Dans le cas de l’Ouest-de-l’Île, excluant Lachine, le loyer net demandé moyen est monté jusqu’à 14 $ le pied carré, comparativement à 10,95 $ il y a environ 8 mois, ce qui représente un bond de 27,9 %. Pour Lachine, le loyer a atteint 13,93 $ le pied carré, comparativement à 7,69 $ auparavant, soit une augmentation de 81,1 %! À titre comparatif, il ne faut pas oublier, en utilisant Pointe-Claire comme exemple, qu’il fallait dépenser en moyenne 5,62 $ net par pied carré pour louer un espace industriel lors du dernier trimestre de 2016⁸.

En ce qui a trait au prix de vente moyen demandé pour un bâtiment industriel, CBRE⁹ indiquait que le prix au pied carré à l’achat était de 153,95 $ dans la GRM lors du second trimestre de 2021. Au T2 de 2022, le prix a atteint 211,54 $, soit une flambée de l’ordre de 37,4 %¹⁰. À titre de référence, en utilisant une fois encore Pointe-Claire comme exemple, lors du T2 de 2016, le prix moyen au pied carré à l’achat était de 56,03 $ pour un bâtiment industriel¹¹!

Les prix des terrains industriels ont continué de monter dans toute la GRM au cours des six derniers trimestres. Au commencement de l’année, Tamperguard a acheté un terrain de 63 000 pieds carrés sur Saint-Régis à Dorval au prix d’environ 40 $ le pied carré et Rosefellow a acheté récemment un terrain vacant d’environ 1,4 millions de pieds carrés sur le côté nord de la route Transcanadienne à Kirkland pour environ 50 $ le pied carré.

Il existe très peu de parcelles de terrains à moins de 40 $ le pied carré dans l’Ouest-de-l’Île et il y a même des terrains à des prix supérieurs à 60 $ le pied carré, qui offrent aux développeurs la possibilité de construire des structures à étages multiples ou des projets requérant un zonage flexible. Il existe une grande quantité de terrains industriels à louer.

Taux d’inoccupation

Lors du T4 de 2020, le taux d’inoccupation industriel pour l’Ouest-de-l’île était de 1,0 %¹². Lors du T4 de 2021, le taux était descendu à 0,7 %⁷. Au second trimestre de 2022, le taux est à 0,1 %⁶.

Pour Lachine, le taux d’inoccupation était de 1,5 % lors du T4 de 2020¹², puis était remonté un peu, atteignant 2,0 % lors du T4 de 2021⁷. Le taux est de 0,4 % au T2 de 2022³.

En guise de référence, le taux d’inoccupation pour la grande région métropolitaine de Montréal lors du T4 de 2021 était de 0,8 %⁷. Au T2 de 2022, il est descendu à 0,6 %⁶.

Conclusion

Nos économies canadienne, provinciales et régionales ont été mises au défi par la pandémie de la Covid-19, la guerre en Ukraine, les problèmes reliés aux chaînes d’approvisionnement, ainsi que la montée de l’inflation et des taux d’intérêts.

Pourtant, les demandes d’achat et de location d’espaces industriels persistent. Cependant, beaucoup de demandes et de constructions de nouveaux bâtiments industriels ont été déplacées vers la Rive-Nord et la Rive-Sud de Montréal.

La grande région métropolitaine de Montréal a présentement un taux d’inoccupation très bas, soit de 0,6 %, mais pour la première fois au cours des nombreux trimestres récents, il a été confirmé que la demande pour les espaces industriels commence à faiblir, principalement en raison du manque d’espaces industriels et de la hausse des tarifs de location qui y est associée.

Le modèle de travail à partir de la maison n’a pas eu d’impact sur la demande d’espaces industriels, mais pourrait cependant avoir incité les propriétaires d’entreprises à reconsidérer la superficie d’espace de bureau dont ils ont besoin à l’intérieur de leur espace industriel.

À la fin de 2021, le loyer net demandé moyen dans la GRM était de 9,23 $ le pied carré, et il a rapidement grimpé, pour atteindre 13,77 $ le pied carré au second trimestre de cette année, ce qui représente une énorme augmentation de 49,2 %. À titre comparatif, lors du T4 de 2016, les locataires devaient payer un montant moyen net de 5,62 $ le pied carré pour louer un espace industriel à Pointe-Claire. Le coût des bâtiments industriels a également monté considérablement et, à la fin de 2021, le prix moyen au pied carré était de 153,95 $, comparativement à 211,54 $ le pied carré au T2 de 2022, ce qui correspond à une augmentation de 37,4 %. À titre comparatif, le prix d’achat était de 56,03 $ le pied carré pour un bâtiment industriel à Pointe-Claire lors du second trimestre de 2016. Le prix des terrains industriels vacants continue d’augmenter, se situant présentement entre 40 $ et 50 $ et plus le pied carré dans l’Ouest-de-l’Île.

Il est confirmé qu’il y aura un ralentissement économique à partir de la seconde moitié de 2022 et, d’ici 2023, on prévoit que le Canada vivra une légère récession. Le risque d’une récession mondiale est très élevé.

En matière de perspective, le marché immobilier industriel de la GRM et de l’Ouest-de-l’Île a un énorme besoin de nouveaux espaces industriels, car la demande de location d’espace persiste. Une partie de cette demande sera absorbée par des installations qui sont sur le point d’être achevées. Une inflation plus élevée occasionnera une hausse supplémentaire des taux d’intérêts, ce qui produira un ralentissement de l’économie et engendrera des niveaux d’investissements plus bas pour les biens industriels dans la GRM. Au stade actuel, on s’attend à ce que les taux de location nets pour les espaces industriels continuent de monter; il y a cependant des signes dans le marché industriel indiquant que la demande inférieure confirmée pour de tels espaces pourrait se traduire par une baisse des taux de location nets. Il est difficile à ce stade d’évaluer l’ampleur de la baisse des prix à laquelle on peut s’attendre. Étant donné les importantes augmentations nettes des taux de location, plusieurs locataires faisant face à un renouvellement de bail opteront pour le renouvellement de leurs baux existants ou chercheront des espaces dans des marchés secondaires, tels que Coteau-du-Lac, Beauharnois et Salaberry-de-Valleyfield.

Le ralentissement prévu de l’économie du Québec, de même que les limites persistantes reliées aux chaînes d’approvisionnement mondiales, auront selon toute probabilité un impact temporaire sur la confiance des entreprises et des consommateurs, ce qui mènera à une demande plus faible pour les biens et services, incluant les espaces industriels. Et une résurgence fâcheuse de la Covid-19, qui forcerait les gouvernements à remettre en vigueur des mesures de santé publique, ne ferait qu’exacerber la situation.

Le taux d’inoccupation dans la GRM a atteint un certain niveau de stabilisation. Il sera intéressant de voir comment un ralentissement de l’économie mondiale influencera ce taux au cours des trimestres à venir.

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Références

Services économiques TD, 2022, Perspectives économiques provinciales; L’Alberta et la Saskatchewan en tête du classement pour la croissance économique cette année.

Autorité des Marchés Financiers, 2022. Revue économique et financière.

Deloitte, 2022. « La hausse des taux d’intérêts et la poussée inflationniste freinent la croissance. » Perspectives économiques

Société des Caisses Desjardins, 2022. « La hausse des taux entraînera un ralentissement économique; le Canada devrait connaître une légère récession en 2023. » Perspectives économiques et financières.

JLL, 2022. « Grande région de Montréal; le taux d’inoccupation est resté inférieur à 2 %, tandis que les taux de location ont continué à grimper. » Aperçu du marché industriel

Colliers International, 2022. Rapport du marché industriel de Montréal, T2, 2022.

Colliers International, 2021. Rapport du marché industriel de Montréal, T4, 2021.

Colliers International, 2016. Rapport du marché industriel de Montréal, T4, 2016.

CBRE, 2021. « Trop peu de projets en chantier. » Aperçu du marché, Montréal industriel, T2, 2021.

CBRE, 2022. « Le marché industriel de Montréal tient son bout. » Statistiques, Montréal industriel, T2, 2022.

CBRE, 2016. “Manufacturing is Alive and Well in Montreal.” Marketview-Montreal Industrial, T2, 2016.

Colliers International, 2020. Rapport du marché industriel de la grande région de Montréal, T4, 2020.             

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