Une fois passé le stade du démarrage, une entreprise rencontrera tôt ou tard une grande question : vaut-il mieux devenir propriétaire de ses installations ou demeurer locataire?
Les affaires vont bien. L’entreprise accumule d’année en année des liquidités. On se demande alors s’il ne vaudrait pas mieux acheter l’immeuble de sa place d’affaires ou continuer à louer ses installations.
D’un point de vue strictement comptable, être propriétaire de ses installations apparaît comme une solution intéressante. On remplace un loyer par les intérêts payés pour un prêt hypothécaire et par l’amortissement du terrain et de l’immeuble, tous déductibles d’impôts, et on peut faire un gain de capital taxable à la revente de l’immeuble.
Or, cette approche peut ne pas être la meilleure par rapport à une bonne gestion financière de l’entreprise pour plusieurs raisons importantes, dont les suivantes.
L’ajout d’une hypothèque au bilan de l’entreprise, ou à toute autre entreprise reliée, alourdit sa dette et limitera sa capacité à emprunter dans le futur, par exemple pour financer ses opérations suite à certaines difficultés plus ou moins temporaires ou pour financer un projet d’expansion.
L’augmentation de la dette de l’entreprise augmente son risque d’opération et donc possiblement le coût de ses emprunts.
À la vente de l’entreprise, toute dette qu’elle supporte sera déduite de son prix de vente.
Les paiements de remboursement d’hypothèque (et d’intérêts) peuvent être plus élevés que ceux d’un loyer. Ces remboursements diminuent les liquidités de l’entreprise et, évidemment, ils ne sont pas déductibles d’impôts.
Il est important de se rappeler que l’immobilier est un secteur d’activités qui diffère généralement de celui de l’entreprise et qui comporte ses propres principes, dont un risque moins élevé, un actif tangible et un taux de rendement sur l’investissement souvent moindre que celui de l’entreprise. Dans ce contexte, il est intéressant de noter qu’une bonne majorité des banques qui, autrefois possédaient leurs immeubles, s’en sont départis pour alléger leur bilan et concentrer leurs ressources sur les activités de leurs expertises et maximiser ainsi leur rentabilité. De même, en 2013, Canadian Tire adoptait la même stratégie, ayant transféré la majorité de son parc immobilier à CT Real Estate Investment Trust, une entreprise cotée en bourse spécialisée en immobilier. Par la suite, l’entreprise réinvestissait les sommes ainsi libérées dans ses activités de spécialité, soit la distribution.
En général, les PME ont des activités souvent très différentes de celles associées à l’immobilier, pour lesquelles elles possèdent une/des expertise(s) sûrement de plus haute valeur que celles associées au secteur de l’immobilier. L’exploitation performante de ces expertises, de ces avantages compétitifs devrait leur permettre d’obtenir des taux de rendement sur leur investissement nettement supérieurs à ceux obtenus en immobilier. Lorsqu’elles ont du succès et des excédents de liquidités, elles devraient plutôt utiliser celles-ci pour diminuer leur endettement, récompenser leurs gestionnaires ou, mieux, investir dans des projets d’expansion, d’innovation et d’amélioration de productivité pour augmenter leur rentabilité et leurs ventes.
--
Ce texte est rédigé par un commissaire industriel de PME MTL Ouest-de-l'Île.