L'immobilier industriel de Ouest-de-l'Île dans l'économie canadienne actuelle - septembre 2019

Mémoire de John Burrascano, Commissaire industriel, le 25 septembre 2019                    

Au cours des deux ou trois dernières années, la demande d'immeubles industriels à vendre ou à louer a été spectaculaire dans toute la région métropolitaine de Montréal (RMM). Cela fait environ un an que le marché industriel est confronté à une pénurie d’approvisionnement en raison de la demande persistante de produits industriels. Cela a entraîné une augmentation des taux de location nets. Le prix de vente de ces bâtiments a également augmenté. Le marché industriel montréalais n’a pas connu de hausse significative des prix depuis près de 25 ans. Un espace industriel existant, généralement loué à 4,75 dollars le pied carré il y a trois ou quatre ans, loue actuellement entre 6,25 et 6,50 dollars le pied carré. Selon CBRE (T2 2019: 1-2), le prix de vente moyen demandé pour les bâtiments industriels de la RMM est de 94,18 $ le pied carré. Il y a un an, au deuxième trimestre 2018, ce prix était d'environ 70,00 $ le pied carré. Cette situation extrêmement positive en matière de prix est bien différente de celle du marché, qui consistait pour l’essentiel en une augmentation nulle du prix en 25 ou 30 ans. 

Certes, l’amélioration marquée du marché immobilier industriel montréalais se reflète dans le taux d’absorption des espaces industriels de l’Ouest de l’île. Avant la forte reprise, il y a environ trois ans, le taux d'inoccupation des locaux industriels de l'Ouest de l'île (à l'exclusion de Lachine) oscillait entre 6% et 8%, ce qui est largement supérieur à celui de la ville voisine, St-Laurent, qui possède le plus grand parc industriel de la province de Québec. Toutefois, au cours du deuxième trimestre de 2019, le taux de vacance industrielle dans l'Ouest de l'île  a fortement progressé et a chuté à 1,7% selon Colliers International (T2, 2019), ce qui démontre une performance exceptionnellement supérieure à celle de Ville St-Laurent avec un taux de 2,4%. Et cela a été accompli à un moment où l’Ouest de l’île n’est desservi ni par une station de métro, ni par le futur système de train léger sur rail. Cette situation m'a agréablement impressionné, moi et mes collègues développeurs économiques.

Je ne suis pas si naïf de croire que cette situation incroyablement positive peut être maintenue pendant une période prolongée. C'est presque surréaliste. En fait, je me suis souvent dit que, tout aussi rapidement que le marché de l’immobilier industriel s’était amélioré, l’élan pouvait être perdu. Après tout, historiquement, depuis des décennies, la province de Québec et la ville de Montréal ont connu une économie en retard par rapport aux grandes villes et provinces canadiennes.

En fait, juste au moment où nous pensions tous que ce serait «une navigation en douceur», du moins pendant un moment, boum! Nous sommes frappés par des preuves suggérant que le monde et les économies canadiennes se dirigent vers un ralentissement important. On parle même d'une récession imminente.

Le ralentissement économique anticipé actuel n'est pas surprenant puisque début 2018, la Banque Nationale du Canada (2018) avait prévu la tendance au ralentissement de l'économie canadienne et québécoise entre 2017 et 2019, principalement à cause du commerce protectionniste américain. À cette époque, pour la province de Québec, la banque prévoyait des taux de croissance du PIB réel de 3,0% pour 2017; 2,3% pour 2018; et 1,3% pour 2019. Cette prévision semble être devenue une réalité maintenant et pour la même raison principale, le différend commercial américain avec la Chine. Aujourd'hui, la Fédération des Caisses Desjardins (septembre 2019: 2) conclut que la tendance de la croissance du PIB réel pour le Québec est de 2,5% pour 2018, 2,5% (f) pour 2019; et 1,5% (f) pour 2020.

À ce stade, nous ne pouvons pas lire suffisamment dans la «boule de cristal» pour dire avec certitude que nous nous dirigeons vers un bouleversement économique important, d’autant plus que certains indicateurs positifs importants montrent encore des signes de vitalité. La grande image, cependant, raconte l'histoire d'un ralentissement de l'économie mondiale causé par les tensions commerciales internationales, en particulier entre la Chine et les États-Unis. Et selon le Rapport sur les perspectives économiques et financières de Desjardins du 19 août de l'année en cours (page 1), une économie allemande généralement forte a entraîné une chute du PIB au deuxième trimestre de 2019, principalement en raison de problèmes liés au commerce mondial, et le PIB de la Grande-Bretagne s'est contracté au printemps 2019 en raison de l’accord BREXIT et de la sortie prévue de la Grande-Bretagne de la CEE. Le même rapport indique que la province de Québec ressent les difficultés du ralentissement de l'économie mondiale et des tensions commerciales internationales, car l'économie de la province a perdu du terrain dans les exportations internationales depuis le début de cette année. La vigueur du marché du travail au Québec a permis de maintenir les dépenses de consommation et la demande de logements, contribuant ainsi au maintien d'une économie florissante. On peut ajouter que la moindre menace d'un environnement caractérisé par des taux d'intérêt plus élevés contribue également. Même si le rapport Perspectives économiques et financières de Desjardins du 23 septembre 2019 (page 1) affirme que la vitalité économique du Québec est surprenante, le protectionnisme mondial et les obstacles commerciaux affectent la province et poussent les exportations et les investissements des entreprises à limiter la croissance de l'industrie son PIB à 1,5% en 2020. Selon le même rapport, le risque de récession est maintenant plus élevé dans de nombreuses économies. Le risque de récession est élevé pour les États-Unis, l'Allemagne et de nombreuses économies émergentes, notamment la Chine. Il est devenu évident que la guerre commerciale internationale doit être atténuée pour que l’économie mondiale prospère.

Alors, où vont les biens immobiliers industriels de Montréal et de l'Ouest de l'île? À ce stade, il est très difficile de prédire où va l'industrie immobilière industrielle de Montréal et de l'Ouest de l'île au lieu d'une demande record pour le stock de bâtiments industriels et des taux de vacance correspondants. Montréal est maintenant entrée dans des eaux inexplorées. Nous n’avons jamais été dans une telle situation et nous ne savons pas trop où les choses vont aller:

Le rapport industriel de CBRE à Montréal pour le deuxième trimestre 2019 (page 1) indique: ‘’… si la demande restait aussi forte qu'au cours des six trimestres précédents, il faudrait moins d'un an et demi pour absorber le stock restant si aucune nouvelle construction spéculative est livrée‘’. L’absence de construction spéculative de produit industriel, l’absence persistante d’offre de ce produit et une demande soutenue entraîneront une nouvelle augmentation des taux de location industrielle et du prix de vente moyen.

On pourrait facilement en conclure que s’il existe une pénurie de bâtiments industriels existants, il est logique que les promoteurs construisent de nouvelles installations. Cependant, cela ne s’applique pas nécessairement à Montréal et à l’Ouest de l’île pour deux raisons principales. Premièrement, il manque de terrains industriels vacants sur l’île de Montréal. Deuxièmement, en raison des incertitudes économiques, en particulier de la menace actuelle de ralentissement général de l’économie, les développeurs hésitent beaucoup à procéder à une construction spéculative, car l’économie peut être dans une position optimale lorsque la décision de procéder à une nouvelle construction est prise mais l’économie peut ne pas être en règle au moment où le projet est terminé.

À l'heure actuelle, j'ai le sentiment que la demande de produits industriels commencera à se ralentir et que les développeurs ne procéderont pas à une construction spéculative en raison des incertitudes plus grandes entourant les perspectives économiques et le potentiel de récession aux États-Unis qui affectent presque inévitablement l'économie canadienne et la confiance des entreprises; la croissance économique globale devrait s'affaiblir au cours des prochains trimestres. En outre, parallèlement à la diminution anticipée de la demande, les utilisateurs, les locataires et les investisseurs réalisent que le moment est moins propice pour effectuer des transactions immobilières car les prix ont, et selon toute probabilité, continuer à augmenter de manière significative dans un secteur ou son environnement offre un manque de produit industriel et aucune construction spéculative; c’est actuellement un marché de vendeurs.

• (f) prévues.

Bibliographie

CBRE
‘’Attachez vos ceintures de sécurité’’.
Marketview —     Montreal Industrial, 2e trimestre 2019.

Colliers International
Rapport sur le marché industriel (tableau). T2 2019.

Banque Nationale du Canada
Moniteur économique mensuel.
Banque Nationale du Canada, Marchés financiers, février 2018.

Fédération des Caisses Desjardins
«Chine-États-Unis. Les tensions commerciales font grincer les marchés financiers ».
Perspectives économiques et financières. Études économiques, 19 août 2019.

Fédération des Caisses Desjardins
«La croissance économique va s’affaiblir davantage».
Perspectives économiques et financières. Études économiques, 23 septembre 2019.