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L’immobilier industriel de l’Ouest-de-l’Île dans l’économie canadienne actuelle, mars 2024

Photo par Myriam Baril-Tessier

Un article de John Burrascano, commissaire industriel, PME MTL Ouest-de-l’Île, rédigé le 1er mars 2024

Les enjeux économiques auxquels nous faisons face découlent de la politique monétaire gouvernementale visant à contrôler la montée des pressions inflationnistes dans l’économie canadienne. C’est en mars 2022 que la Banque du Canada a institué un cycle de hausses rapides des taux d’intérêt pour freiner l’inflation indésirable, augmentant ceux-ci à 10 reprises entre mars 2022 et juillet 2023, ramenant le taux directeur à son plus haut niveau en 22 ans : 5,00 %. Lors de ces nombreuses hausses des taux d’intérêt, le Québec et les autres provinces du Canada ont été touchés économiquement de différentes manières. Par extension, le secteur de l’immobilier commercial de la grande région métropolitaine de Montréal (GRM) a subi les répercussions de ces hausses de tarifs. Selon toute vraisemblance, 2024 s’avérera une année difficile. De bonnes nouvelles se profilent toutefois à l’horizon pour le secteur immobilier commercial de Montréal et les économies provinciales, compte tenu des baisses rapides des taux d’intérêt prévues en 2024. L’économie mondiale dans son ensemble ainsi que les économies canadienne et québécoise et le secteur immobilier industriel de Montréal sont sur le point d’obtenir de meilleurs résultats d’ici la fin de cette année et en 2025.

L’économie et le marché des bâtiments industriels du Grand Montréal et de l’Ouest-de-l’Île

À la mi-juin 2023, le marché industriel de la grande région de Montréal a atteint un tournant puisqu’il a connu une baisse de la demande de bâtiments industriels à louer ou à acheter par rapport à la demande explosive pour ce produit pendant la période pandémique, qui a causé la faible disponibilité des bâtiments, entraînant de fortes augmentations des tarifs de location et des prix d’achat.

Les niveaux d’investissement dans de telles structures ont également diminué en raison des nombreuses hausses de taux d’intérêt de la Banque du Canada et des incertitudes économiques. CBRE (T3, 2023 : 3) explique que : « Les prix de vente moyens ont diminué dans la GRM de 5,3 % d’un trimestre à l’autre pour atteindre 232,06 $ le pied carré, principalement affectés par les baisses de prix de 25,5 % et de 10,2 % respectivement sur la Rive-Nord et dans l’Ouest-de-l’Île. À l’inverse, les sous-marchés de Laval, Est de Montréal et Quartier Central ont enregistré des prix de vente moyens légèrement supérieurs à ceux du deuxième trimestre 2023. Ce trimestre marque une augmentation d’une année sur l’autre de 3,1 %, contre 14,3 % d’augmentation d’une année sur l’autre l’an dernier. »

Le taux d’inoccupation industrielle a légèrement augmenté et les tarifs de location ont continué de grimper, mais le prix des bâtiments industriels dans la grande région métropolitaine a suivi une tendance à la baisse. Globalement, pour la première moitié de 2023, le marché industriel est resté actif mais à des niveaux en baisse.

Au deuxième semestre de 2023, tout indiquait que le marché industriel de la GMA était en train d’atteindre un équilibre entre propriétaires et locataires. En effet, une quantité importante d’espaces industriels est arrivée sur le marché pour être sous-louée – résultat d’une économie stagnante. Une des principales raisons de l’augmentation de l’offre d’espaces industriels est que de nombreux utilisateurs, 3PL et quelques centres de distribution de détail à grande surface en particulier, qui louaient de l’espace pour entreposer et distribuer des produits de détail aux consommateurs pendant la pandémie, notamment pour les achats en ligne, n’avaient plus besoin d’un tel espace ou d’un tel espace excédentaire. En fait, CBRE (T2, 2023 : 2-3) indique qu’au deuxième trimestre de 2023, la disponibilité d’espaces industriels en sous-location a augmenté de 144,5 % par rapport au premier trimestre de 2023 et devrait évoluer dans cette direction durant 2024. Au T4 2023, CBRE (2024 : 3) mentionne qu’il y a eu une augmentation notable de la quantité d’espace à sous-louer sur les marchés où le coût de la location est généralement plus élevé. Pour ce trimestre, le sous-marché de l’Ouest-de-l’Île comptait 822 079 pieds carrés d’espaces industriels à sous-louer et constitue le sous-marché de la GRM le plus responsable de la génération accrue d’espaces en sous-location depuis le début de 2023. Les autres sous-marchés de la GRM disposent actuellement de faibles quantités de ce type d’espace.

Une autre raison importante qui contribue à un meilleur équilibre du marché industriel dans la GRM est l’arrivée d’installations industrielles nouvellement construites. Jones Lang LaSalle précise dans son rapport Montréal Industrial Insight du quatrième trimestre de 2023 (2024 : 2-3) que la Rive-Sud de Montréal a connu le plus grand nombre de livraisons de bâtiments industriels durant ce trimestre, menées par le « Bâtiment A » de Montoni dans le quartier de l’Écopoarc Saint-Bruno, mesurant un peu plus d’un million de pieds carrés. Le graphique à la page trois du rapport, intitulé Achèvements par sous-marchés sélectionnés, montre également que le niveau le plus élevé de livraisons de nouveaux bâtiments industriels dans la GRM, en pieds carrés, pour les années 2020 (environ 1,1 million), 2021 (environ 1,9 million), 2022 (environ 3,4 millions) et 2023 (environ 5 millions) ont eu lieu dans ce sous-marché. Le même graphique montre que le deuxième meilleur sous-marché au cours des années 2020-2023 était la Rive-Nord, avec environ 350 000 pieds carrés livrés annuellement en 2020 et 2021, 1,3 million de pieds carrés livrés en 2022 et 1,4 million en 2023. Dans le cas de l’Ouest-de-l’Île, cette région a enregistré l’une des livraisons en superficie les plus faibles dans la GRM entre 2020 et 2023, avec une moyenne d’environ 375 000 pieds carrés par année entre 2021 et 2023, et une pratiquement nulle en 2020. Pourtant, elle a largement surclassé Ville Saint-Laurent pour la même période. Quant à Laval, elle a surpassé l’Ouest-de-l’Île en 2023 avec environ 750 000 pieds carrés livrés. Cependant, Laval a produit environ 200 000 pieds carrés de livraison en 2020, pratiquement aucune livraison en 2021 et environ 250 000 pieds carrés en 2022.

Il y a actuellement plus d’espaces industriels sur le marché dans la GRM, ce qui profite aux locataires qui ont eu du mal au cours des derniers trimestres à trouver un espace locatif approprié. Cela signifie également qu’il existe un degré plus élevé de concurrence pour cet espace. Contrairement à la période de boom durant la pandémie pour les espaces industriels, cette situation s’est traduite par la volonté des propriétaires de faire désormais preuve de flexibilité dans les négociations de bail en offrant aux locataires potentiels plus d’incitations, comme des mois de loyer gratuit et des loyers nets demandés plus bas, afin de les attirer vers leur offre.

Nhieu et Sosner (2023) rapportent qu’au troisième trimestre de 2023, le niveau d’investissement dans le secteur industriel de Montréal avait diminué de 58 % d’une année sur l’autre, pour atteindre 1,5 milliard de dollars en volume de transactions.

Loyers, prix et taux d’inoccupation des immeubles industriels – Ouest-de-l’Île

Loyers (1)

Au quatrième trimestre de 2023, le taux de location net demandé moyen pour tous les types d’espaces industriels offerts dans l’Ouest-de-l’Île (incluant Lachine, Saint-Laurent et Vaudreuil) était de 17,15 $ le pied carré. Au quatrième trimestre de 2022, ce coût était de 16,81 $ le pied carré, soit une augmentation de 2,0 %.

À des fins d’analyse comparative, au quatrième trimestre 2020, le coût était de 7,24 $ le pied carré. Comme mentionné ci-dessus, il était de 17,15 $ le pied carré au quatrième trimestre 2023. Il s’agit donc d’un énorme bond de 136,9 %.

Prix des bâtiments industriels (2)

Au quatrième trimestre de 2023, le prix de vente moyen demandé pour un bâtiment industriel, tous types confondus, dans l’Ouest-de-l’Île (incluant Lachine, Saint-Laurent et Vaudreuil) était de 280,02 $ le pied carré. Au quatrième trimestre de 2022, ce tarif était de 235,13 $ le pied carré, soit une augmentation de 19,1 %.

À titre de comparaison, au quatrième trimestre de 2020, il en coûtait en moyenne 166,80 $ le pied carré pour acheter une telle installation. Alors, entre fin 2020 et fin 2023, les prix d’achat ont bondi de 68,0 %.

Taux d’inoccupation industrielle (3)

Le taux d’inoccupation industrielle de l’Ouest-de-l’Île au T4 2023 est passé à 2,3 %, comparativement à 0,9 % au T4 2022. À titre de référence, au T4 2017, le taux s’est établi à 4,6 %.

Quant à Lachine, une partie de l’Ouest-de-l’Île, au T4 2023, son taux d’inoccupation a grimpé à 2,5 %, contre 0,5 % au T4 2022. À titre de référence, au T4 2017, le taux d’inoccupation s’était établi à 6,8 %.

Par comparaison, au quatrième trimestre de 2017, le taux d’inoccupation pour la GRM était de 3,8 %. Au dernier trimestre de 2023, le taux enregistré était de 2,3 %.

__________________________________________

Sources (1 et 2) :

CBRE, 2020. « A year in review: Montreal industrial sets new benchmarks », Marketview-Montreal Industrial, T4, 2020, page 4. © CBRE Ltd., 2021.

CBRE, 2022. « Options Off Island Provide Little Relief to Supply Levels », Statistiques – Montréal industriel, T4, 2022, figure 9a, page 5. Par CBRE Recherche, 2023.

CBRE, 2024. « Rising availability drives an increased popularity of landlord inducements », Statistiques – Montréal industriel, T4, 2023, figure 9a, page 6. Par CBRE Recherche, 2024.

Sources (3) :

Colliers International, 2017. Rapports sur le marché industriel de Montréal, T4 2017.

Colliers International, 2022. Rapports sur le marché industriel de Montréal, T4 2022, page 3.

Colliers International, 2023. Rapport sur le marché industriel de Montréal, T4 2023, page 3.

Bibliographie

CBRE, 2020. « A year in review: Montreal industrial sets new benchmarks », Marketview-Montreal Industrial, T4 2020. © CBRE Ltd., 2021.

CBRE, 2022 « Options Off Island Provide Little Relief to Supply Levels », Statistiques – Montréal industriel, T4 2022, figure 9a, page 5. Par CBRE Recherche, 2023.

CBRE, 2023. Les indicateurs tendent vers une hausse de la disponibilité et une décélération des loyers », Statistiques – Montréal industriel, T2 2023. Par CBRE Recherche.

CBRE, 2023. « Les loyers tendent encore vers la stabilisation dans un marché plus équilibré », Statistiques – Montréal industriel, T3 2023. Par CBRE Recherche.

CBRE, 2024. « Rising availability drives an increased popularity of landlord inducements », Statistiques – Montréal industriel, T4 2023. Par CBRE Recherche, 2024.

Colliers International, 2017. Rapports sur le marché industriel de Montréal, T4 2017.

Colliers International, 2022. Rapports sur le marché industriel de Montréal, T4 2022.

Colliers International, 2023. Rapport sur le marché industriel de Montréal, T4 2023.

Jones Lang LaSalle, 2024. « L’équilibre du marché atteint en faveur des propriétaires les fondamentaux s’assouplissent », Montréal Industrial Insight, T4 2023. Publié le 16 janvier, 2024. Par Jones Lang LaSalle IP inc.

Nhieu, Jennifer et James Sosner, 2023. « Le point sur le marché immobilier commercial à Montréal – T3 2023. » Publié par Groupe Altus, 7 décembre 2023. Récupéré en ligne le 26 janvier 2024.


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