Entreprise cherche espace à louer en pleine pandémie

Parole d’expert! | 22 sept. 2021

Trouver un emplacement pour son entreprise, qu’elle soit en démarrage ou en croissance, n’est jamais chose facile. S’il y a pas mal de choix pour des espaces de bureaux ces temps-ci, il vous faudra en revanche vous lever de bonne heure pour un local industriel.

C’est à ce défi qu’est actuellement confronté Jonathan, un entrepreneur du domaine agroalimentaire.

« Face à la croissance des ventes, on a besoin de plus que doubler la superficie de l’usine, raconte le pdg qui tient à garder l’anonymat pour ne pas nuire au processus de négociation avec son futur locateur. Il nous a fallu plusieurs mois avant de trouver un local qui répondait à nos besoins. »

Et encore. Il n’a pu mettre la main sur un espace aussi grand qu’il le voulait. Quant au coût de location, il est beaucoup plus élevé que celui du local actuel. « Nos frais de loyer ont grimpé de plus de 40 %. Cela va avoir un impact sur notre marge bénéficiaire, mais on n’a pas le choix de prendre ce qui est disponible sur le marché. »

Un marché de locateurs

Jonathan est loin d’être seul dans son cas. C’est que les espaces industriels se font rares dans la grande région de Montréal. Au deuxième trimestre 2021, le taux de disponibilité se situait à 1,4 %. Un creux record, selon l’agence immobilière CBRE.

« Depuis cinq ans, et plus particulièrement depuis le début de la pandémie, le nombre d’espaces disponibles a chuté, explique John Burrascano, commissaire industriel, immobilier à PMT MTL West-Island. Avec l’essor du commerce en ligne, il y a eu une forte augmentation de la demande par les entreprises de distribution, du transport et de la logistique. »

Une dynamique qui exerce une importante pression sur les prix, comme Jonathan a pu le remarquer. Selon Juan Perez, vice-président chez CBRE, le loyer net moyen dans le Grand Montréal au deuxième trimestre 2021 se situe à 8,24 $ le pied carré. « Cela représente un bond de plus de 40 % depuis les trois dernières années, souligne-t-il. Dans certaines banlieues, comme à Pointe-Claire, il a même franchi la barre des 10 $. Ce sont les bailleurs qui ont le gros bout du bâton, ce qui laisse peu d’espace de négociation pour les locataires. »

Face à une telle rareté des espaces industriels, le meilleur conseil à donner aux entrepreneurs est de s’y prendre tôt. « Ils doivent entamer leur recherche deux à trois ans avant la fin de leur bail, conseille John Burrascano. Peu d’espaces se libèrent et les transactions sont rapides, il faut donc être actif sur le marché pour sauter sur les occasions quand elles se présentent. »

Et être prêt à revoir son budget à la hausse. Comme dans l’immobilier résidentiel, « on assiste à des cas de surenchère », affirme Robert James, vice-président chez CBRE. Selon lui, la situation est encore plus difficile pour les entreprises en démarrage. « Les bailleurs sont plus gourmands pour ce qui est des garanties. Ils vont demander un dépôt de garantie plus élevé représentant quelques mois de location. L’entreprise doit donc avoir les reins solides. »

Situation inverse pour les bureaux

La situation est fort différente du côté des espaces de bureaux. Au centre-ville de Montréal, le taux d’inoccupation se situait à 11,1 % au deuxième trimestre de cette année. Un sommet record depuis 2015, selon CBRE. Dans les banlieues, il était de 17,5 % pour la même période. « Il y a encore beaucoup d’espaces disponibles, explique Juan Perez. La tendance est à la sous-location, qui continue de croître, mais à un rythme plus lent qu’au début de la pandémie. »

La plupart des locaux offerts en sous-location proviennent d’entreprises qui remettent dans le marché leurs espaces en trop, souvent avec escompte. Et continuent de payer la différence à leur bailleur. « Cela peut représenter une belle occasion pour les entreprises en démarrage », souligne John Burrascano. Toutefois, il s’agit surtout de baux de courte durée (un à deux ans) pour de petites superficies (10 000 pieds carrés et moins) situées dans des bureaux de catégories inférieures.

Par ailleurs, même si l’offre est plus abondante, les prix tendent à croître. Au deuxième trimestre de 2021, dans la grande région de Montréal, le loyer net moyen s’établissait à 18,27 $ le pied carré, en hausse de 7,9 % par rapport au début de la pandémie. C’est au centre-ville qu’il est le plus élevé, à 21,69 $.  

« Pour attirer les locataires, les bailleurs d’envergure sont ouverts à offrir des incitatifs, notamment des améliorations locatives et des mois de loyer gratuits, affirme Juan Perez. Ils restent fermes sur le prix parce qu’ils attendent la décision de leurs locataires actuels concernant leurs besoins en espace. Or, les entreprises tardent à prendre une décision face à une situation encore incertaine. »

Le retail n'est pas mort !

Amanda Herbu constate la même créativité de la part des propriétaires du secteur commercial pour attirer les locataires. « Les incitatifs existent, mais les prix n'ont pas vraiment baissé, souligne le courtier immobilier au sein du Groupe des propriétés urbaines de CBRE. Le marché a beaucoup bougé pendant la pandémie, mais il n'est pas mort : les disponibilités se créent, puis ça se loue. »

Le fameux retail strip du centre-ville (la rue Sainte-Catherine) conserve ainsi la même attractivité selon l'experte : « Montréal demeure une destination de choix et plus particulièrement le centre-ville, pour les retailers internationaux notamment, ainsi que les grandes enseignes. Dans les autres quartiers de Montréal, c'est différent : Saint-Denis, Saint-Laurent, Saint-Hubert... ce sont plus des entrepreneurs indépendants et familiaux, mais mon constat est le même, c'est-à-dire qu'on voit des magasins fermer puis qui sont rapidement remplacés ».

Le conseil d'Amanda? Ne vous endormez pas sur vos lauriers! « Il ne faut pas attendre la dernière minute. La situation n'est pas aussi difficile dans le secteur commercial qu'elle l'est dans le secteur industriel, mais il faut s'informer sur les disponibilités dès qu'on sait quel quartier nous intéresse et quel nombre de pieds carrés on vise. Cela permet de se positionner rapidement quand une offre se présente ». 

Jonathan n’a pour sa part qu’une hâte, c’est de pouvoir enfin signer le bail, ce qui devrait se faire sous peu, afin de planifier le déménagement prévu en 2022. « Même si l’espace trouvé ne répond pas à tous nos critères, déménager va nous permettre de poursuivre notre croissance. »

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